サラリーマンをやっているとつきものなのが「転勤」。
某企業じゃないですが、育休明けに異動を命じられたりすることもあるかもしれません。
そうなると困るのが、せっかくのマイホームをどうするかということ。
家は貸すのがいいのか、あるいはいっそ売るのがいいのか。
この記事では、家族帯同での異動を前提として、マイホームを貸す場合、売る場合の判断基準とそれぞれの流れを解説しました。
異動になりそうな人、なってしまった人の参考になれば幸いです。
◇目次
転勤で家をどうするかを決める2つの論点
急に転勤を言い渡されると、いろいろなことが頭を駆け巡って何から手を付けていいかわからないものですよね。
マイホームについていうと、主な論点は以下の2つです。
- いつ戻ってこられるのか？期間はどのくらい？
- 今の不動産マーケットはどうなっている？
仮に期間の決まった転勤なのであれば、焦って家を売る必要はないかもしれません。
最近マイホームを買ったばかりなのであればなおのこと、戻ってきてからゆっくり住みたいですよね。
逆に、全国転勤や海外赴任もある大企業の場合は、今住んでいるところに戻ってこられる保証がないことが多いです。
その場合は2番目の論点である「不動産マーケットの状況」を見ながら売却を選択肢に入れるといいでしょう。
2019年現在でいうと、不動産、特に中古マンションの価格が上昇傾向にあります。
ひとつの節目は2020年の東京オリンピックだと言われていますが、長期的には人口減少が目に見えているので、売れるなら高いうちに売ってしまったほうがいいという考え方もあります。
マーケットが下がって、売っても住宅ローンをカバーできなくなってしまってからでは遅いので、もし売ると決めたらアクションは早いほうがいいですね。
住宅ローンがある状態で家を貸す場合は、銀行に一言断りを入れておきましょう！
自分が住む前提でお金を借りているので、変更がある場合はその旨を伝えないといけません。
転勤で家を貸す場合、リロケーション会社を使うのが絶対にラク
リロケーションとは？普通に家を貸すのと何が違う？
それではまず、マイホームを賃貸に出す場合を考えてみましょう。
自分が家を借りたことがある人はきっと多いはず。
ですが、いざ自分が家を貸す側になると、じゃあ何をしたらいいの？と思いますよね。
それに、実際に貸したら貸したで家賃の振込みの管理もしないといけないですし、もし借り手が退去したら次を探す手間もあります。
この手の面倒を一手に引き受けてくれるのがリロケーション会社です。
リロケーション会社に任せるメリット
自分で借り手を探したり、地元の不動産屋さんにお願いするのではなく、リロケーション会社に任せるメリットは主に３つあります。
メリット①独自のネットワークで借り手を探してくれる
転勤前後の忙しい最中に、不動産屋さんと打合せなんてしてられないですよね。
リロケーション会社に任せておけば、自社のネットワークを使って効率よく借り手を募集してくれます。
また、会社によっては大手の企業をたくさんクライアントに抱えており、身元のしっかりした人を借り手として探してくれるところもあります。
メリット②賃貸している間のトラブルにすぐ対応してくれる
自分で借り手を探してきた場合、当然トラブル対応も自分でやらないといけません。
特に、借り手が自分の知り合いや親せきだったりするとお互いイヤですよね。
その点リロケーション会社に依頼しておけば、面倒なトラブル対応はすべてやっておいてくれるので気が楽です。
メリット③税金の計算や還付の申請も代行してくれる
個人的にはこのメリットが一番大きいと思います。
マイホームを賃貸に出した場合、家賃は不動産所得として税金がかかってきます。
この計算が非常にめんどくさいんですよね。
ただでさえ転勤して忙しい中、しかも3月の決算期まぎわに確定申告の準備をする時間があるでしょうか？
リロケーション会社によっては、税金関係の手続きも代行してくれるところがあります。
場合によってはけっこういい額の税金が還付されたりすることもあるので、慣れているプロに任せるのがいいでしょう。
賃貸をリロケーション会社に任せる時の注意点
逆に、リロケーション会社に任せるデメリットもいくつかありますのでセットで考えましょう。
デメリット①家賃は少し低めになりがち
転勤に伴って家を貸し出す場合、契約の方法は「定期借家契約」という形をとるのが通常です。
読んで字のごとく、借り手からみたら家を借りられる期間が決まっているため、相場よりも低い家賃になる場合がほとんどです。
デメリット②管理手数料は割高
トラブル処理や家賃の振込みなどをやってもらう代わりに、リロケーション会社に対して手数料を払う必要があります。
目安としては家賃の5％～10％。
追加のコストとしてどうしてもかかってしまう部分ですが、税金の還付を行う際は経費として計上できるので覚えておくといいですよ。
デメリット③帰任が早まってもすぐに家に帰れない
定期借家契約を結んでいる場合は、途中で契約を変更することができないことに注意。
とはいえ、よほどの事情がある場合には相談に応じてもらえるケースもあります。
ただし、借り手の引っ越し代をこちらが負担するなどの追加コストが発生したりします。
万一急に戻ってくる可能性がある場合は事前にリロケーション会社に話をしておきましょう。
リロケーション会社で家を貸す場合の流れ
リロケーションの流れ
家を賃貸に出そう！と決めたら、今の家を離れる2か月くらい前にはアクションを起こす必要があります。
イメージとしては、内示が出た瞬間に動くくらいで決して早すぎるということはありません。
リロケーション会社に依頼してからの流れは大まかにいうと以下のとおりです。
①リロケーション会社に家賃の査定を依頼
②貸し出し条件の相談
③リロケーション会社との賃貸借契約
④入居者募集
⑤入居者との転貸借契約
⑥入居者からの家賃振りこみ開始
ステップが多いなあ・・・と思うかもしれませんが心配無用。
基本的に書類関係はほとんどリロケーション会社で用意してくれます。
一番大事な入居者の募集については、自分でも一度SUUMOなどのポータルサイトを見て、自宅周辺の家賃相場を把握しておくとスムーズですよ。
主なリロケーション会社
おすすめのリロケーション会社
現在、リロケーション業界で大手と言われるのが下の3社です。
対応しているエリアや管理手数料などが違うので、できれば複数の会社から話を聞いて比較して決めるといいですね。
リロケーション・インターナショナル
名前に「リロケーション」とある通り、この業界では最古参です。
賃貸付けに強いのはもちろん、周辺サービスも充実しています。
たとえば所得税の申告や帰任後の税金還付手続きのサポートなど、家を貸す人が面倒だなあと感じることにきめ細かく対応してくれるのが強みです。
＞実績も十分あるので、ここは絶対に外せないですね。
ダーウィン
首都圏と関西をサービスエリアとする会社です。
「峡間期間の貸出」といって、通常不動産業者が行わない、注文住宅業者との提携による建物建替の入居者を案内してくれるサービスがあります。
また、超短期の契約なども使って退去が出た場合もできるだけ部屋が空かないようにしてくれるのがいいですね。
東急住宅リース
東急グループ傘下にあった3社の賃貸住宅管理事業を統合してできた会社です。
もともと不動産に強い東急グループの強みを活かし、入居からメンテナンス、明け渡しまでをまるっと面倒みてくれます。
サービスエリアは関東・関西となっています。
転勤で家を売る場合：高く売れるのはいつまでなのか？
いま家を売ったら、いくらになるの？
もし、転勤したあといつ戻ってこられるか見当もつかないのであれば、家を手放すことも検討すべきです。
せっかくのマイホームなので、売ってしまうのは惜しい・・・という気持ちもありますよね。
ですが、不動産マーケットの今後の展望を見ると、そうも言っていられないかもしれません。
下の図は国土交通省が発表している不動産価格指数の変動を示したものです。
（参考：国土交通省 http://www.mlit.go.jp/common/001290718.pdf）
これによると、特にマンションの価格上昇が顕著であることがお分かりになるかと思います。
※このデータは「ヘドニック法」といって、建物の築年数や立地条件といった固有の要素を取り除き、純粋な価格変動部分だけを取り出したものです。
純粋な価格だけでいうと、基準になっている2010年の1.5倍近くまで価格が高騰しているんですね。
家がいくらで売れるのか、まずは仮査定してみる
家の売却、仮査定は必須です！
不動産価格の先行きは読めないので、転勤が決まったら一度はその時点で査定をしてみると選択肢が広がります。
いちいち複数の会社に自分でコンタクトするのは時間的にも厳しいので、定番の一括査定サイトが便利です。
主だったものを3つご紹介しておきますので、お住まいのエリアなどに併せてどうぞ。
マンションナビ
マンションナビは6社から一括で査定結果を受け取ることができます。
また、賃貸に出したい場合にも3社から見積もりを同時に取ることができるので、売るか貸すか迷っている人にも便利です。
査定には全国2,500社ものネットワークを使ってベストな見積もりを取り寄せることが可能。
しかも、見積もりにかかる時間は最短でたったの45秒。
そういう意味では外せない査定サイトです。
イエウール
イエウールは主に地方に住んでいる人におすすめしたいサイトです。
地域密着をコンセプトに、提携している不動産会社は1,700社もあります。
そこまで多いと逆にヘンな会社もあるんじゃないの・・・と思うかもしれませんが、イエウールではお客さんからのフィードバックをもとに不動産会社をモニターしているので、悪質な会社はすぐに排除する仕組みをとっていますので安心です。
地元では有名な地域にお住まいの人はこちらを使ってみると思わぬ高査定額が出るかもしれませんよ。
HOME4U
NTTデータのグループ会社が運営する一括査定サイト。
査定に関して記載する項目は他のサイトと比較して少し多い印象を受けます。
ただ、その分精緻に査定してくれるので、より正確な金額を知りたい人にはピッタリです。
また、登録されている不動産会社も厳密な審査によって選ばれているため、おかしな業者に当たることもありません。
登録業者は900社ほどと、イエウールと比べて少ないので、査定を依頼するときは少し多めに依頼しておくと〇です。
まとめ
転勤という人生の一大事には、何事も慎重を期したいもの。
マイホームという、これも人生の大事な部分を占めるものであれば余計そうですよね。
貸すのも売るのも選択としては間違っていないので、できるだけ賢く、損しないように判断しましょう。
この記事があなたの決断の一助になれば幸いです。
