不動産投資の初心者必見！投資物件を決める4つの切り口（前編）

みなさんこんにちは。

不動産投資を始めたいのだけど、何を基準にどう判断したらいいかわからない・・・という声をよく聞きます。

たしかに、物件の選び方はさまざまで、いろんな人がいろんなことを言うのでわかりづらいところがありますよね。

私も実際物件を買うまでにはかなり調べたので、これから不動産投資を始める方や、興味を持っている方向けに切り口をまとめてみました。

※長いので、前編・後編にしています。よろしければ後編もあわせてご覧くださいね。

皆さんの投資判断の参考になれば幸いです。

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不動産投資の4つの切り口(1)：そもそも何を買うのか？

ひとくちに「不動産投資」といっても、じゃあ何を買うのかというのは意外といい問題です。
大きく分けると、

の3つに分かれます。それぞれについてメリット・デメリットをみていきましょう。

アパート・マンションの一棟買い

一棟買いのメリット

まずはアパートやマンションを一棟まるごと買う場合。

当然、規模が大きいのでその分収入は大きくなります。

不動産投資は融資によるレバレッジを利かせることができますので、少ない手元資金であっても大きな買い物ができるのがメリットですね。これは仮想通貨や株式投資にはない魅力でしょう。

また、一棟買いすることによって部屋をいくつも所有することができるので、仮にひとつやふたつ空室が出てしまっても、収入がいきなりゼロになることはありません。

それに加えて、コスト面でのメリットも見逃せません。

通常、不動産の売買には業者への手数料や登記にかかる手数料など、いろいろなコストがかかってきます。

戸建てや区分マンションを地道に増やそうとすると、そのたびにこうしたコストがのしかかってくるのですが、一棟ものであればその分をカットすることができます。
（ただし、当然手数料の実額は一棟もののほうが高いです）

最後に、一棟ものの魅力は土地がセットでついてくること。

場所にもよりますが、戸建てにくらべてもはるかに広いので、仮に建物を取り壊したとしてもその後駐車場にするなど活用方法が広がるというメリットもあります。

一棟買いのデメリット

一方、デメリットとしてはやはり高額の買い物になる分、投資額が大きくなることでしょう。

１棟購入すると平気で数千万から数億のお金が必要です。

そのほとんどは借金ですから、気の弱い人にはとても大きなプレッシャーになってしまいますよね。

また、うまく行っているうちはいいのですが、仮に高値で買った不動産がうまく稼動せず、手放すことになった場合は損失も大きいものになります。

売却損もそれなりの額になるので、余剰資金をある程度残しておけるようにしておきたいものです。

一戸建て

一戸建てのメリット

一棟ものに比べて、一戸建てを買っていくのは単価が小さいので心理的なハードルが低いのがメリットですね。

慣れてきたら徐々に戸数を増やしていってもいいし、一棟ものにチャレンジしてもいいでしょう。

また、一戸建てに住むのは通常家族のある人たちなので、一度住むと長く住み続けてくれる場合が多いです。

そのため、安定した収入が見込みやすいといえるでしょう。
（マンションも、ファミリー向けなら同じことが言えます）

一棟ものほどではないにせよ、土地がついてくることも大事なポイントですね。

一戸建てのデメリット

しかし、一戸建てはいったん空室になるとマンションやアパートより埋めづらいのが欠点。

また、なまじ部屋が広い分リフォームなどのコストは高くなりがちです。

当然、一棟ものよりは手に入る収入がすくなく、スピード感をもって規模を拡大するのにはあまり向いていません。

区分マンション

区分マンションのメリット

区分マンションも一戸建てと同じように初期投資が少ないので、不動産投資をこれからやろうと考えている人に人気があります。

ファミリー向けの物件は単に貸すだけではなく、買いたいという人も一定数いますので、もしうまく売り抜けられたらまとまった額の利益になるのがいいところですね。

また、マンションには通常管理会社が入っているので、一戸建てと比べてメンテナンスの手間がかからないところも利点です。

区分マンションのデメリット

ただ、デメリットもそれなりに多いのが区分マンション投資。

一戸建てと同じように、部屋が空いてしまったらその瞬間から収入は「ゼロ」です。
しかも、マンションの管理費がかかり続けるので、実際にはゼロどころかマイナスが発生してしまいます。

それに関連して言うと、何とか入居者を入れたいので部屋をリフォームして魅力を高めようと思っても、一戸建てや一棟ものと違い、区分マンションは管理組合の同意が必要だったりします。

さらに、区分マンション特有の問題としては、自由にできる土地もないので将来ほかのことに転用しづらいことが挙げられます。

正確には、一応区分所有に応じた土地の持ち分はあるといえばあるのですが、自分の意思でマンション全体を取り壊したりすることもできないので、あまり意味はないです。

＜ここまでのまとめ＞

第1の切り口について、まとめると以下のようになります。

不動産投資の4つの切り口(2)：新築か中古か

次に、永遠のテーマとも言える「新築物件がいいのか、中古物件がいいのか」について。
自分で住む家を買うときもそうですが、投資となるとさらに慎重な見極めが必要になります。

新築物件

新築物件のメリット

日本人は特に新築物件に対するこだわりが強い、とよく言われます。

不動産投資においては、まず借り手がつきやすいという意味で新築物件は非常に安心感があります。よほどへんぴなところにでもない限り、満室にするのはそれほど難しくないでしょう。

借り手のつきやすさにくわえて、家賃を他の物件より高く取れることも新築ならではのメリットです。俗に「新築プレミアム」なんていいますね。

また、最近の建物は特にしっかりした作りなので、5年や10年であれば大規模修繕の必要もまずありません。その間大きな出費がないので安定した運営ができるのも大きなメリットです。

こう考えると、新築はメリットばかりと思いがちですが、デメリットがまったくないわけではありません。

新築物件のデメリット

家賃の「新築プレミアム」の話をしましたが、これは不動産の価格についても同じことが言えます。

よく、新築の家は買った瞬間に2,3割価値が落ちる、なんて言いますが、投資用の不動産もまったく同じ。

さらに、新築で高い家賃がとれるのはせいぜい最初の1,2年です。そこからはプレミアムがなくなってしまいますので要注意。

もっと言うと、新築以外の魅力がなければ、競合の中古物件に勝つため思いっきり家賃を下げるしかなくなることも考えられるのです。

あと、意外と気づかないのですが、新築物件って最初はだれも住んでいる人がいません。

なので、一から募集しないといけないのです。

大きさにもよりますが、繁忙期を逃すと満室にするまではけっこうな時間がかかりますし、借り手がついたときに仲介業者に払う手数料（広告料）もバカになりません。

一方で、最大のコストである税金は待ってくれません。

新築物件を建てるなら、こうした初期コストを想定してキャッシュフローを計算しましょう。

中古物件

中古物件のメリット

不動産投資をやっている人で、全部新築物件だけという人はあまり多くないと思います。

私自身も中古物件しか持っていないのですが、やはり価格が安いことが一番の魅力でしょう。

価格が安いということは利回りが高いということです。

同じ額のお金を投じるなら、少しでも利回りを高くしたいのは当然のこと。
投資の基本が「安く買って、高く売る」ことだとすると、安く買いたいなら中古物件という選択肢ははずせないのです。

次に、中古物件はすでに借り手がいるため、買った次の月から収入が入ってくることも見逃せない要素です。安定的に満室稼動している物件であれば、たちどころに自分の給料以上の家賃収入が振り込まれてきてもおかしくありませんよ。

家賃の安定性という意味でも、中古物件は有利。
中古物件の家賃は、実は思ったより下がりにくいのです。

実際、こんなデータがあります。

（出典：https://www.smtri.jp/report_column/report/assets_c/2013/01/report_20130116_1-thumb-649×507-186.jpg）

通常、家賃の下がり幅は毎年1％くらいといわれていますが、新築物件が10年間で2割程度家賃が下がるのに対して、築10年の物件はその半分くらいで済むというデータがあります。

さらに、築20年以降はほとんど下がらないことも珍しくありません。

そのため、家賃収入が比較的安定しており、中長期のシミュレーションがしやすいのが利点といえます。

中古物件のデメリット

もちろん中古物件にも欠点はあります。

すぐに思いつくのはメンテナンスでしょう。

大規模修繕ともなれば100万円単位でお金がかかることもしょっちゅう。

それでなくても、経年劣化にともなってちょこちょこと修繕が発生します。

運が悪いと、ポンプが壊れたり水漏れしたりで、数百万の出費を余儀なくされるケースもありえます。

借り手の募集についても難易度が上がりますね。

やはり新築から先に埋まっていく可能性が高いため、一度空室が出ると埋めづらいというのもたしかにあります。

下がりにくい反面、家賃水準も新築よりは低いので、最初に相場も見極めながらどのくらいまでなら耐えられるかきっちりシミュレーションしないといけないですね。

＜ここまでのまとめ＞

新築・中古のメリデメをまとめると以下のとおりです。

まとめ

不動産投資の切り口としてまず最初の２つ、

を考えてみました。

他の2つの切り口については、後半の記事もあわせて読んでみてくださいね。

＜不動産投資は相場を知ることも大事！＞

同じものが2つとない不動産を買うには、「今の相場がどうなのか？」を知ることも重要です。

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本日は以上です。最後までお読みいただきありがとうございました！